המדריך: הדרכים להפחתת היטל השבחה או לביטולו המלא

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. המדריך: הדרכים להפחתת היטל השבחה או לביטולו המלא

החלטתם, בשעה טובה, לעבור לבית גדולה ומרווחת יותר, ובהגיעכם למכור את הדירה, גיליתם להפתעתכם שהנכם מחויבים לשלם היטל השבחה מופרז. מהון להון, אתם מעוניינים לברר כעת האם קיימות דרכים שבאמצעותן ניתן להביא להפחתת היטל השבחה, ואולי אף לביטולו המלא. 

במהלך מכירת הנכס, רבים מקרב הישראלים אינם מודעים לכך שגובה ההיטל יכול לא פעם להסתכם בעשרות או במאות אלפי שקלים, בעוד אחרים נתקלים במושג "היטל השבחה" לראשונה בחייהם. 

אי לקיחת גובה ההיטל הזה בחשבון בשעת מכירת הנכס, עלולה לפגוע משמעותית ברווחיות העסקה ולעתים גם בכדאיותה. בהקשר זה, חשוב להבהיר ששומת היטל השבחה איננה גזירה משמיים, ואפשר במקרים רבים לגרום להפחתת סכום ההיטל ואפילו לבטלו כליל.

הגשת הבקשה להפחתת ההיטל בתוך 45 יום בלבד ממועד קבלת הדרישה לתשלום 

אז מהן בעצם הדרכים שבהן ניתן לנקוט כדי להוביל להפחתת היטל השבחה? המומחים של חברת טדי שמאות וניהול מציינים שהכתובת הנכונה היחידה לצורך זה היא שמאי מקרקעין המתמחה בתחום. אלא שניתן להגיש את הבקשה להפחתת ההיטל בתוך 45 יום בלבד מהמועד שבו מתקבלת הדרישה לתשלום. לפיכך, מומלץ שלא להשתהות יתר על המידה אם מעוניינים לפעול בעניין כדי להפחית או לבטל את ההיטל.

באופן כללי, היטל השבחה הנו תשלום חובה המוטל על ידי וועדה המקומית לתכנון ובניה על בעל נכס ששוויו עלה, עקב אישור תכנית בניין עיר, התרת שימוש חורג בנכס או אישור הקלה. התשלום חל על בעל המקרקעין ביום אישור התב"ע, ההקלות או השימוש החורג בנכס, ומועד התשלום חל במועד מימוש הזכויות.

המקרים המהווים עילה להפחתה או לביטול ההיטל

גובה היטל ההשבחה עומד על 50% משיעור עליית שווי המקרקעין, והוא מוצמד למדד תשומות הבנייה או למדד מחיר הצרכן (הנמוך מביניהם). ישנם לא מעט גורמים שעשויים להוות עילה להפחתת היטל השבחה, כגון המצאת הוכחות מצד הנישום להערכת יתר שווי זכות הבנייה או להערכת יתר שווי הנכס על ידי הוועדה לתכנון ובנייה, זכויות בנייה שאין אפשרות לממשן בהווה וכן הלאה. 

כמו כן, ניתן למנות מגוון מקרים המזכים בפטור מהיטל השבחה, השבחה בגין בניית ממ"ד (עד 9 מ"ר נטו), השבחה לשם התאמות נגישות, דירה למגורים הממוקמת בשכונת שיקום או באזור שיקום, הרחבת דירת מגורים ששטחה הכולל אינו עולה על 140 מ"ר ועוד. במקרים של ערעור על גובה החיוב, יש לפנות למועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע, ובמצבים שבהם מתעוררת מחלוקת על עצם החיוב, יש להגיש ערעור בוועדת ערר.

כל מה שכדאי לדעת על הפחתת היטל השבחה

מעוניינים לברר באלו דרכים ניתן להוביל להפחתת היטל השבחה? בהגיענו למכור את הדירה, רבים מאיתנו לא מודעים כלל לקיומו של היטל ההשבחה, או שלא לוקחים בחשבון שגובה ההיטל עשוי לעתים להסתכם במאות אלפי שקלים. כתוצאה מכך עלולה רווחיות העסקה להיפגע משמעותית ולהטיל ספק גדול בנוגע לכדאיות מכירת הנכס. 

יתירה מכך, לאחר שמתקבלת מהוועדה המקומית שומת היטל השבחה, רבים מקרב הנישומים נוטים להתייחס אל העניין כגזירה משמיים, אם מתוך חוסר ידיעה שניתן לערער על עצם החיוב או גובה ההיטל, ואם מתוך אמונה שההתמודדות מול גוף ציבורי גדול וחזק חסרת כל סיכוי ונידונה מראש לכישלון. אלא שהמציאות מלמדת שניתן במקרים רבים להביא להפחתת היטל השבחה ואף לבטלו לחלוטין, זאת בעזרת שמאי מקרקעין המתמחה בתחום.

המקרים שבהם נדרש בעל הנכס לשלם היטל השבחה

מבית חברת טדי שמאות וניהול מסבירים שהיטל השבחה מוגדר כתשלום חובה על נכס מקרקעין שוויו עלה בעקבות אישור תכנית בניין עיר בוועדה המקומית לתכנון ובניה, אישור הקלה (כמו לדוגמה תוספת אחוזי בניה) או התרת שימוש חורג בנכס (כמו דירת מגורים שבעליה מעוניינים להפכה למשרד). 

תשלום היטל השבחה חל על בעל הנכס ביום מתן אישור התב"ע, השימוש החורג או ההקלות, ומועד תשלומו הוא ביום מימוש הזכויות, דהיינו ביום העברת הזכויות בנכס (מכירת הנכס), תחילת השימוש החורג או קבלת היתר הבניה. גובה ההיטל הנו 50% מעליית שווי הנכס, והוא מוצמד למדד למחיר הצרכן או מדד תשומות הבנייה, על פי הנמוך מביניהם. בהקשר זה, חשוב להדגיש שאת בקשה להפחתת היטל השבחה ניתן להגיש בתוך 45 יום מקבלת הדרישה לתשלום.

הדרכים לביטול או הפחתת היטל השבחה

קיימים כמה מקרים שבהם יש אפשרות לקבלת פטור מהיטל השבחה, כמו דירה למגורים הממוקמת באזור שיקום או בשכונה שהוכרזה כשכונת שיקום, השבחת דירת מגורים שבעליה זכאי לסיוע ממסגרת התכניות של משרד הבינוי והשיכון, וכן במקרים של השבחה לצורך התאמות נגישות, בניית מרחב מוגן, הרחבת דירה ששטחה עד 140 מ"ר וכן הלאה. 

כמו כן, ניתן למנות מגוון גורמים שמהווים עילה מוצדקת להפחתת היטל השבחה, כמו למשל במידה והנישום ממציא הוכחות להערכת יתר שווי הנכס או הערכת יתר שווי זכות הבנייה  מצד ועדת התכנון והבנייה, מתן זכויות בנייה שאינן ניתנות לניצול בהווה ועוד. במידה ומבקשים לערער על גובה החיוב, שאז יש להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע במועצת שמאי המקרקעין, בעוד שבמקרים של מחלוקת על עצם החיוב עצמו, הליך הערעור מתבצע דרך ועדת ערר.